電子租約合法嗎？2024 電子簽章法修正後，房東線上簽約完整指南

電子租約合法嗎？2024 電子簽章法修正後，房東線上簽約完整指南

「租約用手機簽，之後真的告得成嗎？」

這是房東與包租代管業者最常問的問題。

答案是：合法，而且 2024 年修法之後更好用了。

但網路上很多文章引用的還是已經被修掉的舊條文，照著做反而會出錯。

這篇用現行法條把規則講清楚。

先講結論

電子租約在台灣具有完整法律效力，法源是電子簽章法第 4 條：

「電子文件及電子簽章，符合本法規定者，在功能上等同於實體文件及簽章，不得僅因其電子形式而否認其法律效力。」

這就是所謂的「功能等同原則」—— 法律不會因為它是電子的就否認效力。

⚠️ 重要：電子簽章法已於民國 113 年（2026 年前的 2024 年）5 月 15 日全文修正為 22 條， 主管機關也從經濟部改為數位發展部（第 3 條）。

如果你看到的文章還在引用「第 9 條」談電子簽章，那是舊法，已經不適用。

2024 年最關鍵的改變：同意規則整個翻轉

這是新舊法差最多、也最多人搞錯的地方。

舊法：依法應簽名蓋章者，「經相對人同意」才能用電子簽章 → 必須事先拿到同意。

現行法（第 5 條）：

「前三項文件或簽章之使用有相對人者，除相對人已同意採用電子形式外，應於採用電子形式之前，以合理期間及方式給予相對人反對之機會，並告知相對人未反對者，推定同意採用電子形式。」

白話說，規則從「要先點頭」變成「給機會拒絕，沒拒絕就算同意」。

實務上房東要做的是：

• 在寄出電子租約之前告知對方將採用電子形式
• 給一段合理時間讓對方可以反對
• 明確告知「未表示反對者，推定同意採用電子形式」
• 把這個告知的紀錄留下來

另外第 5 條第 5 項還規定，相對人可以隨時表示停止採用電子形式， 但停止之前已經用電子形式做成的法律行為，效力不受影響—— 已經簽好的租約不會因為對方後來反悔就失效。

租期超過一年，電子文件算「字據」嗎？

這題很重要，因為民法第 422 條規定：

「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

租期逾一年卻沒有字據，會變成不定期租賃—— 房東想收回房子會變得非常麻煩。

那電子文件算不算字據？

依電子簽章法第 5 條第 2 項：

「依法令規定應以書面為之者，其內容可完整呈現，並可於日後取出供查驗者，得以電子文件為之。」

也就是說，只要滿足兩個條件，電子文件就能取代書面：

• 內容可完整呈現
• 日後可取出供查驗

這兩個條件不是形式而已。用截圖、用會過期的連結、用存在某個聊天軟體裡的訊息， 都可能在爭議時被認為不符合「日後可取出供查驗」。

包租代管特別注意：三個法定「書面」義務

《租賃住宅市場發展及管理條例》針對租賃住宅有額外要求， 這幾條是包租代管業者最容易踩到的：

第 9 條 — 轉租的三個書面

• 轉租人應經出租人書面同意，才能轉租
• 簽轉租契約時，應向次承租人提供該書面同意文件
• 簽約後 30 日內以書面通知出租人

第 10 條 — 提前終止要書面通知

出租人依法定事由提前終止時，應檢附事證以書面通知承租人，並遵守期限：

• 承租人毀損、遲付租金達二個月、未經書面同意轉租等事由 → 終止前 30 日
• 因重新建築而必要收回 → 終止前 3 個月

第 7 條 — 押金上限

「押金之金額，不得逾二個月之租金總額。」

這些「書面」同樣可以依電子簽章法第 5 條以電子文件為之， 但一樣要滿足「內容可完整呈現、日後可取出供查驗」。

另外提醒，同條例第 5 條明定租賃契約出租人與承租人間視為具消費關係，適用消費者保護法， 且包租契約違反中央主管機關公告之應約定、不得約定事項者無效。 自行拼湊契約條款風險很高。

什麼情況下，電子簽章會被「推定」是本人親簽？

一般電子簽章有效，但舉證責任在主張的一方。

如果用的是數位簽章，依電子簽章法第 6 條可以更進一步：

「以數位簽章簽署電子文件，符合下列各款規定者，推定為本人親自簽名或蓋章： 一、使用經主管機關依第十二條或第十五條許可之憑證機構簽發之憑證。 二、憑證未逾有效期間及其使用範圍。」

「推定」的意思是：舉證責任反過來，變成對方要證明不是他簽的。

這對房東在爭議中的地位差很多。

電子租約要留什麼證據？

電子簽章法第 8 條直接給了答案：

「前項電子文件，得併同保存其發文地、收文地、網路協定位址、簽署歷程、日期、時間及其他足以驗證、鑑別電子文件內容真偽之資料訊息。」

也就是說，除了合約本身，這些都該一起留：

• 簽署歷程（誰、在什麼時間、做了什麼動作）
• IP 位址
• 日期與時間戳記
• 發文地與收文地

只存一份 PDF 是不夠的。爭議發生時，能不能還原簽署過程才是關鍵。

實務上該怎麼做

整理成一份檢查清單：

• 簽約前先告知將採用電子形式，並給予合理期間表示反對
• 保留「已告知、對方未反對」的紀錄
• 租期逾一年時，確認電子租約內容完整且日後可取出查驗
• 系統要能輸出完整簽署歷程，不是只有一份 PDF
• 轉租需取得出租人書面同意，並於 30 日內書面通知
• 押金不超過二個月租金
• 使用中央主管機關公告的定型化契約應記載事項

好未來 App 的電子租約怎麼處理這些

好未來 App 的電子租約功能就是照上述要件設計的：

• 簽署前的電子形式告知與反對機會，流程內建
• 完整簽署歷程、時間戳記與 IP 紀錄自動保存
• 合約隨時可在 App 內取出檢視與下載，滿足「日後可取出供查驗」
• 押金、租期、終止條件等欄位依租賃住宅條例規範設計
• 簽完自動帶入租金管理與收款排程，不必再手動建帳

房東不需要自己研究法條，照流程走就符合要件。

免責聲明

本文依撰稿時之現行法規整理，僅供一般資訊參考，不構成正式法律意見，亦不能取代律師的個案評估。 個案情形不同，涉及具體爭議、訴訟或重大交易時，請諮詢執業律師。

引用法源

• 電子簽章法（民國 113 年 5 月 15 日全文修正）第 3、4、5、6、8 條
• 民法第 422 條
• 租賃住宅市場發展及管理條例第 5、7、9、10 條