水管漏水、冷氣不冷、燈管壞掉——到底誰要修、誰要付錢？民法第 429 條的原則是「除契約另有訂定，由出租人負擔」，但實務上還要看損壞原因與契約怎麼寫。本文用現行法條把界線劃清楚。
租屋修繕誰負責？房東與房客的責任分界，一次講清楚
水管漏水、冷氣不冷、抽風機不轉、燈管壞掉。
租屋期間最常吵的不是租金，是這個東西壞了誰要修。
法律其實有明確的原則，只是多數人沒看過條文。
原則：修繕由房東負擔
民法第 429 條：
「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。」
先記住兩件事：
- 預設是房東負擔，不是房客
- 但有「除契約另有訂定或另有習慣外」這個例外——契約可以另外約定
所以「這個要你自己修」不是不能約定，而是必須寫進契約。沒寫，就回到房東負擔。
另外後段也很重要：房東為了保存房屋做必要行為時，房客不得拒絕。房東要進屋修漏水，房客不能一直擋。
房東必看：7 種常見爭議設備，責任怎麼分、怎麼預防
房東判斷修繕責任的邏輯其實只有一個：自然耗損算房東的，人為造成的算房客的。
先回顧兩條關鍵法條。 民法第 429 條：租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。 民法第 432 條：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；違反此義務致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。
也就是說，房東先要有心理準備：設備正常老化故障，修繕由房東負擔；但如果是房客使用不當造成的，房東可以依第 432 條主張房客負損害賠償責任。下面 7 種設備，是房東常遇到責任爭議的類型，每一項都整理了「什麼情況房東要修」「什麼情況可以請房客負擔」「房東事前可以做什麼」。
熱水器
- 什麼情況房東要修：熱水器是房屋附屬設備，因零件老化、正常使用下故障（不點火、水溫不穩、熱水器漏水），屬自然耗損 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：房客自行拆裝、私接瓦斯管線、未依操作說明使用導致熱水器故障或損壞 → 房客負擔（民法第 432 條，未盡善良管理人注意義務）。
- 房東預防做法：入住時把操作說明交給房客，並在租約註明禁止自行拆裝、改接管線；入住當天拍下熱水器現況，日後才分得清是老化還是人為。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
冷氣
- 什麼情況房東要修：冷氣主機故障、壓縮機老化、冷媒自然外洩 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：濾網長期未清潔導致主機積灰故障、房客自行移機或改裝造成損壞 → 房客負擔（民法第 432 條）。濾網清潔本身是房客日常使用該盡的保養責任，不是「修繕」。
- 房東預防做法：把「濾網定期清潔由房客負責、不得自行移機改裝」寫進租約，並保留交屋時冷氣的狀況照片。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
水管漏水
- 什麼情況房東要修：牆內暗管老化、管路本身破裂等房屋結構性漏水 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：房客自行私接管線、排水孔被異物（衛生紙以外的雜物）堵塞造成溢水或漏水 → 房客負擔（民法第 432 條）。
- 房東預防做法：接到漏水通報，先釐清漏水點是結構管路還是房客使用端，並把現場照片、處理過程留存；責任歸屬確定前，先保留證據，不要急著說「這是房客的問題」。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
電器（冰箱、洗衣機）
- 什麼情況房東要修：若冰箱、洗衣機是房東提供、列在租約設備清單內的附屬設備，正常使用下自然故障 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：房客自行攜入的電器本來就不在房東修繕範圍內；因房客使用不當（如洗衣機超重塞洗、電器進水）造成損壞 → 房客負擔（民法第 432 條）。
- 房東預防做法：租約的設備清單要逐項列明，哪些是房東提供、哪些是房客自備，白紙黑字寫清楚。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。是否列在租約設備清單，是房東判斷責任的起點。
門鎖
- 什麼情況房東要修：門鎖老化卡彈、鎖芯故障、鑰匙孔磨損 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：房客弄丟鑰匙、自行更換鎖具未告知房東、暴力方式開鎖破壞鎖具 → 房客負擔（民法第 432 條）。
- 房東預防做法：在租約約定「更換鎖具須先告知房東」，並在交鑰匙時記錄鑰匙數量，退租時才對得上。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
抽油煙機
- 什麼情況房東要修：抽油煙機馬達自然老化故障 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：長期不清潔導致油垢堵塞馬達燒壞、非正常使用方式操作 → 房客負擔（民法第 432 條，未盡保管注意義務）。
- 房東預防做法：入住時拍下油網與機身現況，租約註明日常清潔由房客負責，日後判斷是老化還是疏於保養才有依據。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
馬桶
- 什麼情況房東要修：馬桶本體龜裂、內部零件老化滲漏水 → 房東負擔（民法第 429 條）。
- 什麼情況可以請房客負擔：異物（衛生棉、尿布、廚餘等）丟入馬桶造成阻塞或損壞 → 房客負擔（民法第 432 條）。
- 房東預防做法：入住時提醒房客馬桶的使用限制；接到阻塞報修時，請師傅在維修紀錄中註明阻塞原因，責任才分得清。
- 法條依據：民法第 429 條、第 432 條。
房東的共同判斷順序：不管是哪一種設備，順序都一樣——先看契約有沒有另外約定，沒有就回到民法第 429 條房東負擔；如果是房客使用不當造成的租屋損壞，才會轉成民法第 432 條房客的損害賠償責任。而要主張房客使用不當，房東手上得有證據：入住時的現況紀錄，加上維修時的處理紀錄。
房東不修怎麼辦？房客有三個選項
民法第 430 條給了房客明確的救濟：
「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
流程是固定的：
- 先催告，並且要「定相當期限」——不能今天講明天就自己找師傅
- 期限內房東沒修，房客可以三選一：
- 終止契約
- 自行修繕，請求房東償還費用
- 自行修繕，直接從租金扣除
第 3 個選項最實用，但前提是前面的催告程序有做。直接扣租金而沒有催告紀錄，反而可能變成自己欠租。
⚠️ 這也是為什麼房東該保留完整的報修與回覆紀錄——爭議時要證明的是「有沒有在合理期限內處理」。
租賃住宅還多一層要求
《租賃住宅市場發展及管理條例》第 8 條對住宅租賃講得更細：
「出租人應以合於所約定居住使用之租賃住宅，交付承租人，並應於租賃期間保持其合於居住使用之狀態。 出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」
這裡有兩個房東常漏掉的義務：
- 簽約前就要說明「哪些項目由房東負責修繕」以及範圍
- 要提供報修時的聯絡方式
同條也重申了自行修繕的權利：房東未於承租人所定適當期限內修繕，承租人得自行修繕並請求償還或於租金中扣除。
最後一句同樣關鍵：出租人為修繕所為之必要行為，承租人不得拒絕。
那房客要負責什麼？
房客不是完全沒有責任。民法第 432 條：
「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物⋯⋯承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。」
拆開來看：
- 房客要盡「善良管理人之注意」保管房屋
- 沒盡到而造成毀損 → 要賠
- 但正常使用造成的變更或毀損，不用賠
這條的但書就是實務上「自然耗損 vs 人為損壞」的分界。
牆壁因為時間泛黃、水龍頭墊片老化——正常使用，房東負擔。 把牆打洞、玻璃打破——房客的責任。
房客自己裝的東西，退租時怎麼算？
民法第 431 條處理這題：
「承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。 承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」
兩個重點：
- 有益費用（讓房屋增值的支出）：房東知情且沒反對 → 退租時要償還，但以現存增值額為限
- 增設的工作物：房客可以拆走，但要回復原狀
所以房客要裝冷氣、做櫃子，最好事前取得房東書面同意並講清楚退租怎麼處理——否則兩邊各自解讀，一定吵。
給房東的實務建議
- 簽約前就把「房東負責修繕的項目與範圍」寫清楚，這是條例第 8 條的法定義務
- 提供固定的報修管道，不要只靠個人 LINE
- 每一次報修都留下：收到時間、回覆時間、處理結果
- 想把某些項目改由房客負擔，一定要寫進契約，口頭約定舉證困難
- 交屋時拍照存證，退租時才有基準判斷是自然耗損還是人為損壞
報修紀錄為什麼要系統化
第 430 條的整套機制，運作的前提都是「時間」—— 房客何時催告、房東何時處理、期限是否相當。
用 LINE 訊息當紀錄，時間軸散在對話裡，真的要用的時候翻不出來。
好未來APP 的報修流程把這件事變成結構化紀錄：
- 房客報修自動建單，時間戳記自動產生
- 派工、處理進度、完成回報都在同一張單上
- 房東與房客看到的是同一份紀錄，不會各說各話
- 歷史報修可依物件查詢，退租爭議時直接調閱
不是為了打官司才留紀錄，是留了紀錄多數爭議根本不會走到那一步。
房東怎麼把修繕責任留下紀錄？用好未來APP 管理
修繕爭議怕的是「當初到底是什麼狀況」說不清楚。好未來APP 針對房東在意的三件事，提供對應的功能：
- 簽約時就留下現況：簽約時可以把房屋與物品現狀拍照上傳，做成點交確認書，日後要釐清修繕責任，有照片可以對照。
- 派工不用再當中間人：派工時，維修廠商、管理人員、房客可以直接在群組內溝通、確認維修時間，管理人員不必居中來回協調。
- 維修紀錄完整保留：所有維修紀錄都完整留存，維修照片分處理前、處理中、處理後保存，責任與費用有憑有據。
房東、房客、維修廠商在同一支 App 內協作，前 20 間物件永久免費。想了解更多，可以到 好未來APP 下載頁 看看。
免責聲明
本文依撰稿時之現行法規整理，僅供一般資訊參考，不構成正式法律意見，亦不能取代律師的個案評估。 個案情形不同，涉及具體爭議、訴訟或重大交易時，請諮詢執業律師。
引用法源
- 民法第 429、430、431、432 條
- 租賃住宅市場發展及管理條例第 8 條
延伸閱讀